INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
1 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
Incorporação imobiliária é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção de edificações ou de conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.
A incorporação imobiliária é regida pela Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. De acordo com o Parágrafo Único do Artigo 28 da Lei nº 4.591/64, a incorporação imobiliária é conceituada como:
Parágrafo único – Para efeito desta lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.
Nas incorporações imobiliárias, o incorporador vende frações ideais do terreno vinculadas às acessões das unidades autônomas (apartamentos, casas, salas, lojas, etc.), a serem construídas ou já em construção. Dessa forma, são obtidos os recursos necessários à implementação da edificação.
Segundo Thomaz Belley[1], citado por Zola Florenzano:
A incorporação é a forma pela qual o proprietário de um terreno reúne um grupo de interessados, vendendo, a cada um, uma parte ideal, com a condição precípua de nele construir um edifício, que na própria escritura é discriminado em planos horizontais, cabendo a cada um dos compradores uma parte autônoma e outra ideal nas coisas comuns do edifício.
1.1 Incorporador
Para responder à questão Quem é o incorporador?, o Artigo 29 da Lei 4.591/64 estabelece:
O incorporador é a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas em edificações a serem construídas ou em construção, sob o regime condominial, ou que meramente aceita propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.
O incorporador deve enquadrar-se nos requisitos impostos pelo Artigo 31 da Lei 4.591/64. Desse modo, o incorporador será:
O proprietário do terreno, seu promitente comprador, cessionário ou promitente cessionário do terreno, com título celebrado em caráter irrevogável e irretratável.
O construtor ou o corretor na qualidade de procurador do proprietário do terreno.
Vamos conhecer algumas das obrigações e alguns dos requisitos que configuram a condição de incorporador:
OBRIGAÇÕES:
Além daquelas previstas em lei, são obrigações do incorporador:
Transferir a fração ideal alienada;
Outorgar a escritura definitiva de venda da fração ideal do terreno, transmitindo o domínio, juntamente com as acessões relativas à unidade autônoma;
Promover a construção do edifício dividido em unidades autônomas, diretamente ou por meio de construtora contratada;
Fixar as condições da construção;
Entregar aos adquirentes as unidades que compraram, prontas e acabadas.
REQUISITOS:
A condição de incorporador é extensiva aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios destinados à constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras (Artigo 30 da Lei 4.591/64).
Para que seja possível efetivar a alienação de unidades em construção ou a serem construídas (ou seja, que ainda não existem fisicamente), é indispensável o registro da incorporação imobiliária no Registro Geral de Imóveis competente, com a individualização das unidades da edificação a ser construída. Para tanto, faz-se necessário o registro do memorial de incorporação.