LOCAÇÕES URBANAS

1 Locações urbanas

Os contratos de locação de imóveis urbanos são regidos pela Lei nº 8.245/91 – Lei do Inquilinato ou Lei de Locações.

1.1 Imóveis urbanos

Os contratos de locação de imóveis urbanos são regidos pela Lei nº 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato ou Lei de Locações, alterada pela Lei nº 12.112/2009.

A definição de imóveis urbanos, para fins de aplicação da lei, é feita por exclusão, ou seja, aplicamos a Lei do Inquilinato à locação de qualquer imóvel urbano. No entanto, há algumas exceções:

· Espaços Publicitários, Por Exemplo, Outdoor;

· Imóveis De Propriedade Da União, Do Estado Ou Do Município, Suas Autarquias E Fundações Públicas;

· Vagas De Garagem E Espaços Para Estacionamento De Veículos;

· Apart-Hotéis, Hotéis-Residência Ou Equiparados, Como Flats;

· Arrendamento Mercantil, Cujas Modalidades São Regidas Pelo Código Civil Ou Pelas Leis Especiais.

1.2 Sublocações

Conforme dispõe a Lei do Inquilinato: “...aplicam-se às sublocações, no que couber, as disposições relativas às locações”.

A sublocação é um contrato acessório ao contrato de locação. Dessa forma, uma vez rescindida ou terminada a locação, também se resolve a sublocação, assegurado ao sublocatário o direito de indenização contra o sublocador.

Ainda em razão de sua condição acessória, o valor do aluguel cobrado na sublocação não pode exceder o da locação (nesse caso, o sublocatário pode reduzir o aluguel até os limites legais).

Eventual vedação à sublocação, cessão, transferência ou empréstimo parcial do imóvel a terceiros, bem como a eventual necessidade do prévio e expresso consentimento do locador dependem de ajuste prévio das partes e disposição expressa no contrato firmado.

2 Aluguel

O aluguel deve ser estipulado em moeda corrente nacional. Os reajustes, conforme estabelece a lei, não podem ter como base a variação cambial ou o salário mínimo.

A Lei nº 10.192/01 determinou que a periodicidade dos reajustes do valor do aluguel não pode ser inferior a um ano.

Nos contratos de locação, como em quaisquer outros, existem deveres para ambas as partes.

2.1 Locador

Conforme dispõe o Artigo 22 da Lei do Inquilinato, é dever do locador:

· Entregar o imóvel alugado ao locatário;

· Garantir, durante a locação, o uso pacífico do imóvel;

· Responder por vícios ou defeitos anteriores à locação;

· Pagar as eventuais despesas extraordinárias de condomínio;

· Pagar as eventuais taxas de administração imobiliária e de intermediação do negócio locatício;