1 Locações urbanas
Os contratos de locação de imóveis urbanos são regidos pela Lei nº 8.245/91 – Lei do Inquilinato ou Lei de Locações.
1.1 Imóveis urbanos
Os contratos de locação de imóveis urbanos são regidos pela Lei nº 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato ou Lei de Locações, alterada pela Lei nº 12.112/2009.
A definição de imóveis urbanos, para fins de aplicação da lei, é feita por exclusão, ou seja, aplicamos a Lei do Inquilinato à locação de qualquer imóvel urbano. No entanto, há algumas exceções:
· Espaços Publicitários, Por Exemplo, Outdoor;
· Imóveis De Propriedade Da União, Do Estado Ou Do Município, Suas Autarquias E Fundações Públicas;
· Vagas De Garagem E Espaços Para Estacionamento De Veículos;
· Apart-Hotéis, Hotéis-Residência Ou Equiparados, Como Flats;
· Arrendamento Mercantil, Cujas Modalidades São Regidas Pelo Código Civil Ou Pelas Leis Especiais.
1.2 Sublocações
Conforme dispõe a Lei do Inquilinato: “...aplicam-se às sublocações, no que couber, as disposições relativas às locações”.
A sublocação é um contrato acessório ao contrato de locação. Dessa forma, uma vez rescindida ou terminada a locação, também se resolve a sublocação, assegurado ao sublocatário o direito de indenização contra o sublocador.
Ainda em razão de sua condição acessória, o valor do aluguel cobrado na sublocação não pode exceder o da locação (nesse caso, o sublocatário pode reduzir o aluguel até os limites legais).
Eventual vedação à sublocação, cessão, transferência ou empréstimo parcial do imóvel a terceiros, bem como a eventual necessidade do prévio e expresso consentimento do locador dependem de ajuste prévio das partes e disposição expressa no contrato firmado.
2 Aluguel
O aluguel deve ser estipulado em moeda corrente nacional. Os reajustes, conforme estabelece a lei, não podem ter como base a variação cambial ou o salário mínimo.
A Lei nº 10.192/01 determinou que a periodicidade dos reajustes do valor do aluguel não pode ser inferior a um ano.
Nos contratos de locação, como em quaisquer outros, existem deveres para ambas as partes.
2.1 Locador
Conforme dispõe o Artigo 22 da Lei do Inquilinato, é dever do locador:
· Entregar o imóvel alugado ao locatário;
· Garantir, durante a locação, o uso pacífico do imóvel;
· Responder por vícios ou defeitos anteriores à locação;
· Pagar as eventuais despesas extraordinárias de condomínio;
· Pagar as eventuais taxas de administração imobiliária e de intermediação do negócio locatício;
· Pagar os impostos e as taxas, bem como o prêmio do seguro contra incêndio, salvo por disposição expressa em contrário no contrato.
2.2 Locatário
O locatário tem como principais deveres, de acordo com o Artigo 23 da Lei do Inquilinato:
· Efetuar os pagamentos dos aluguéis e encargos da locação dentro dos prazos estabelecidos;
· Tratar o imóvel com o mesmo cuidado de um proprietário;
· Pagar as despesas ordinárias de condomínio;
· Obedecer, integralmente, a uma eventual convenção de condomínio e ao regulamento interno;
· Pagar as eventuais despesas de telefone, energia elétrica, gás, água e utilização de esgoto.
2.3 Direito de preferência
Nos contratos de locação regidos pela Lei nº 8.245/91, conforme dispõe seu Artigo 27, o locatário tem preferência na aquisição do imóvel em igualdade de condições de terceiros, em caso de:
· Venda;
· Promessa de venda;
· Cessão;
· Promessa de cessão de direitos;
· Dação em pagamento.
O locador deve dar ao locatário conhecimento do negócio mediante notificação ou qualquer outro meio de ciência inequívoca. Por meio da notificação, o locador deve informar ao locatário todas as condições do negócio pretendido (preço, a forma de pagamento e a existência de ônus reais gravados no imóvel).
O direito de preferência do locatário caducará caso não seja manifestada sua aceitação integral à proposta apresentada pelo locador no prazo de 30 dias. No caso de o imóvel estar sublocado, dar-se-á preferência primeiro ao sublocatário e, posteriormente, ao locatário.
O direito de preferência do locatário é uma obrigação legal imposta ao locador.
Caso o locador venda o imóvel sem dar direito de preferência ao locatário, este poderá reclamar perdas e danos.
Se o contrato de locação, entretanto, estiver averbado junto à matrícula do imóvel, o locatário que tiver sido preterido em seu direito de preferência pode requerer para si a propriedade do imóvel alugado, devendo depositar, em juízo, o mesmo preço pago pelo terceiro adquirente e as despesas do ato de transferência.
O depósito em juízo deve ser feito no prazo de até 180 dias contados do registro da transferência da propriedade do imóvel a terceiros.
2.4 Benfeitorias
As benfeitorias consistem em obras e modificações realizadas nos imóveis com o intuito de promover sua conservação e seu melhoramento.
Conforme definido no art. 96 do Código Civil, as benfeitorias podem ser:
Voluptuárias – aquelas que não aumentam o uso habitual do bem;
Úteis – aquelas que aumentam a utilidade do bem;
Necessárias – aquelas que têm por fim conservar o bem ou evitar sua deterioração.
A Lei do Inquilinato dispõe, em seu art. 35, que todas as benfeitorias necessárias (mesmo que não autorizadas pelo locador) e úteis (desde que autorizadas) introduzidas pelo locatário no imóvel devem ser indenizadas pelo locador, pois permitem o direito de retenção pelo locatário. Desse modo, enquanto o locador não lhe pagar a indenização, o locatário não lhe devolve o imóvel, salvo estipulação contrária ajustada no contrato firmado.
2.5 Garantias locatícias
As garantias locatícias visam proteger o locador, garantindo o cumprimento das obrigações contratuais assumidas pelo locatário.
O Artigo 37 da Lei do Inquilinato enumera as modalidades de garantia que podem ser exigidas pelo locador, não sendo possível a cumulação de mais de uma forma de garantia.
2.5.1 Caução
Modalidade de garantia que pode ser efetuada por meio de bens móveis ou imóveis. Qualquer bem móvel, com valor de comércio, pode ser objeto de caução.
A caução sobre bens imóveis exige a devida averbação na matrícula do imóvel, junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Sobre bens móveis, a caução deve ser registrada no Cartório de Títulos e Documentos.
No caso da caução em espécie, ou seja, depósito em dinheiro, a lei determina que o valor a ser depositado não seja superior a três vezes o aluguel vigente à época da efetivação do contrato.
2.5.2 Fiança
É a garantia mais utilizada na relação locatícia.
O fiador – na qualidade de devedor solidário e principal pagador junto com o locatário – assume, com seu patrimônio pessoal, a responsabilidade pela satisfação das obrigações financeiras previstas no contrato.
2.5.3 Seguro de fiança locatícia
Modalidade de garantia por meio da qual o locatário contrata um seguro para garantir ao locador o pagamento do aluguel.
A seguradora responde no caso de descumprimento do contrato, mediante o pagamento de indenização, devendo cobrir possíveis e eventuais prejuízos do locador, decorrentes da inadimplência do locatário.
2.5.4 Cessão fiduciária de quotas de fundo
É a modalidade de garantia menos utilizada, por ser a mais recente, já que foi instituída pela Lei nº 11.196/2005.